Mehrfamilienhaus verkaufen – Spekulationssteuer

Möchten Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen, stellt sich die Frage, wie hoch die aktuelle Spekulationssteuer ist und wann die Spekulationssteuer zu zahlen ist?

In Deutschland ist ein Wohngebäude mit drei oder mehr Parteien ein Mehrfamilienhaus. Wenn man als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses im Grundbuch eingetragen ist, ist es möglich, das Haus zu verkaufen. Durch den hohen Erlös scheint eine solche Entscheidung sehr attraktiv.

Für die Entscheidung, Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten, ist es essenziell, die Spekulationssteuer zu kennen. Die Höhe der Steuer orientiert sich an Ihren Steuersatz und kann bei maximal 45 % liegen. Sie wird ausschließlich auf den Gewinn aus dem Immobilienverkauf angewandt.

Doch ob die Spekulationssteuer für Sie anfällt, hängt vom Zeitpunkt des Mehrfamilienhaus-Verkaufs ab und ob eine Eigennutzung vorlag oder ein vermietetes bzw. geerbtes Mehrfamilienhaus zu verkaufen ist.

Möchten Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen, lässt sich die Spekulationssteuer umgehen, wenn eine 3-Jahre lange Eigennutzung aller Wohnungen vorlag. Hat die Eigennutzung sich jedoch nur auf einen Teil des Mehrfamilienhauses beschränkt, müssen Sie nur auf diesen keine Spekulationssteuer zahlen. Ein komplett vermietetes Mehrfamilienhaus hingegen, lässt sich erst dann ohne Spekulationssteuer verkaufen, wenn es 10 Jahre in Ihrem Eigentum war.

Mehrfamilienhaus nach Eigennutzung verkaufen

Um zu verstehen, wann die Spekulationssteuer gezahlt werden muss, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, müssen wir uns drei verschiedene Ausgangssituationen anschauen. Denn um die Frage zu beantworten, ist es wichtig zu wissen, ob vor dem Mehrfamilienhausverkauf eine Eigennutzung vorlag, oder ein vermietetes bzw. geerbtes Mehrfamilienhaus zu verkaufen ist. Beginnen wir zunächst mit der Eigennutzung.

 

Eigennutzung: Haben Sie Wohnungen aus dem Mehrfamilienhaus im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt, entfällt die Spekulationssteuer. Der Leerstand einer Immobilie zählt dabei nicht als Eigennutzung, jedoch aber die Nutzung als Ferienwohnungen. Sofern sich die Eigennutzung nur auf einen Teil der Wohnfläche beschränkt hat, wird nur dieser Teil bei der Versteuerung abgezogen.

 

Beispiel: Zur Veranschaulichung hier ein Beispiel. Haben Sie ein Mehrfamilienhaus im Dezember 2021 gekauft, es dann selbst bewohnt und möchten es im Januar 2022 wieder verkaufen, können Sie das steuerfrei machen.

Somit ist es möglich, dass die Spekulationssteuer bei Eigennutzung schon nach etwas mehr als 1 Jahr entfällt und nicht erst nach 3 Jahren, da Sie das Mehrfamilienhaus im Jahr des Verkaufs (2022) bereits in zwei Kalenderjahren (2021 und 2022) selbst bewohnt haben. Fast schon ein Trick, mit dem sich die Spekulationssteuer schnell umgehen lässt.

Spekulationssteuer-beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses bei Eigennutzung, Erbschaft oder Vermitung
Abbildung zeigt, ob die Spekulationssteuer bei Eigennutzung bzw. bei vermieteten und
geerbten Mehrfamilienhaus gezahlt werden muss.

Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen

Was aber, wenn man ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen möchte? Die Frage, die sich stellt, ist, wann ist man hier von der Spekulationssteuer befreit?

Möchte man ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen, bei dem keine Eigennutzung vorlag, ist man nach Ablauf der 10-Jahres-Frist von der Spekulationssteuer befreit. Diese Frist nennt man auch Spekulationsfrist; sie beginnt zum Zeitpunkt, an dem das Mehrfamilienhaus vom Verkäufer gekauft wurde oder beim Neubau, der Tag des Baubeginns.

 

 

Beispiel: Ein einfaches Beispiel, das die Spekulationsfrist erklärt: Möchten Sie ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen, das Sie vor 11 Jahren gekauft und bisher nur vermietet haben, dann können Sie bei einem Verkauf die Spekulationssteuer umgehen. Die Spekulationsfrist, also die 10-Jahres-Frist, ist hier bereits abgelaufen.

Geerbtes Mehrfamilienhaus verkaufen

Ein geerbtes Mehrfamilienhaus verkaufen: Eine Frage, die wir als Makler sehr oft hören ist, wann ist der Verkauf einer geehrten Immobilie steuerfrei? Denn viele Erben möchten geerbte Immobilien und Mehrfamilienhäuser schnell sofort wiederverkaufen. Hier die Antwort, in folgenden fällen können Sie ein geerbt, es Mehrfamilienhaus steuerfrei verkaufen:

Ein geehrtes Mehrfamilienhaus lässt sich dann steuerfrei verkaufen, wenn es bereits mehr als 10-Jahre im Eigentum des Erblassers war. Denn die Spekulationsfrist für geerbte Immobilien beginnt mit dem ursprünglichen Kaufvertrag des Erblassers und nicht mit dem Erbantritt, da es sich beim Erbe nicht um einen rechtmäßigen Verkauf handelt,

Somit ist man auch von der Spekulationssteuer befreit, liegen zwischen einstigen Kauf der Immobilie und Verkauf durch den Erben insgesamt 10 Jahre. War das Mehrfamilienhaus also nur 8 Jahre im Eigentum vom Erblasser, kann der Erbe es nach bereits 2 Jahren in seinem Eigentum steuerfrei verkaufen.

 

Die Erbschaftssteuer: 

Geht ein geehrtes Mehrfamilienhaus in ihrem Eigentum über, sollten Sie auch die Erbschaftssteuer beachten. Dafür gibt es jedoch einen Freibetrag, erst wenn dieser überschritten wird, muss die Erbschaftssteuer gezahlt werden. Dieser Freibetrag hängt vom Verwandtschaftsgrad zwischen Erben und Erblasser ab. Ehegatten (500.000 €) und Kinder (400.000 €) des Erblassers haben die höchsten Freibeträge. Überschreitet der Wert des erhaltenen Erbes diesen, muss auf den Restbetrag die Erbschaftssteuer gezahlt werden. Bei dem hohen Verkehrswert von Mehrfamilienhäusern ist das oft der Fall.

 

Erbschaftssteuer nachzahlen beim Verkauf?

Die Erbschaftssteuer für ein Mehrfamilienhaus muss nicht gezahlt werden, wird der Freibetrag nicht überschritten. Zusätzlich entfällt die Steuer, wenn ein Ehegatte oder Kind das Haus zehn Jahre selbst bewohnt, aber auch nur, wenn die Wohnfläche weniger als 200 Quadratmeter beträgt. Das wird bei einem geerbten Mehrfamilienhaus nicht zu treffen.

Es empfiehlt sich, einen Sachverständigen heranzuziehen, um die Immobilie möglichst gering zu bewerten. Die Erbschaftssteuer muss man beim Verkauf mit einem höheren Verkaufspreis nicht nachzahlen.

Spekulationssteuer umgehen
Verschiedene Optionen und deren Zeiträume, um die Spekulationssteuer zu umgehen, bzw. zu reduzieren.

Spekulationssteuer Rechner: Wie hoch ist die aktuelle Spekulationssteuer?

Spekulationssteuer Rechner: Die Spekulationssteuer nach 23 EStG fällt auf private Veräußerungsgeschäfte an. Dazu gehört auch der Immobilien bzw. Mehrfamilienhaus verkauft. Doch sie fällt nach Ablauf der Spekulationsfrist (10 Jahre) weg, oder bei Eigennutzung schon früher. Oftmals gibt es gute Gründe, diese Zeiträume nicht abzuwarten. Dann muss die Spekulationssteuer auf den Nettogewinn aus dem Verkauf gezahlt werden, dieser über 600 € liegt. Dabei orientiert sich die Höhe der Spekulationssteuer an ihrem individuellen Steuersatz.

Damit sie wissen, wie hoch ihre Spekulationssteuer ist, erklären wir Ihnen in folgenden, wie sie diese selbst berechnen, und haben ihn zudem ein Spekulationssteuer-Rechner erstellt.

Die Höhe der Spekulationssteuer hängt davon ab, wie viel Steuern. Um die Spekulationssteuer selbst zu berechnen, nehmen Sie die Einkommenssteuer, die Sie letztes Jahr gezahlt haben, teilen sie durch Ihr Einkommen und multiplizieren das Ergebnis mit 100. Diese Informationen finden Sie in Ihrem letzten Steuerbescheid.

Beispiel
Stellen Sie sich vor, Sie haben letztes Jahr 3.000 Euro Einkommenssteuer gezahlt und Ihr Einkommen war 30.000 Euro. Um Ihren persönlichen Steuersatz zu berechnen, teilen Sie die gezahlte Steuer (3.000 Euro) durch Ihr Einkommen (30.000 Euro) und multiplizieren das Ergebnis mit 100.

Das bedeutet, Ihr persönlicher Steuersatz ist 10 %. Dieser Satz wird verwendet, um die Höhe Ihrer Spekulationssteuer zu bestimmen.

Spekulationssteuer-Rechner





Sollte ich ein Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten?

Die Entscheidung, ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen oder zu behalten, ist komplex und hängt von vielen Faktoren ab. Einerseits bietet der Verkauf die Möglichkeit, gebundenes Kapital freizusetzen und sich von der Verwaltungslast zu befreien. Andererseits kann das Behalten des Hauses eine rentable Einkommensquelle sein und eine Absicherung für den Ruhestand bieten. Hier ein Überblick über die Vorteile und Nachteile beider Optionen sowie alternative Möglichkeiten wie Leibrente, Teilverkauf und Co.

 

Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten?
Die Entscheidung hängt von Ihren persönlichen Umständen und der Marktsituation ab. Als Eigentümer tragen Sie die Verantwortung für Wartung, Instandhaltung und Bewirtschaftung des Hauses, was zwar aufwendig ist, aber volle Kontrolle über Einnahmen und Ausgaben ermöglicht.

 

Vorteile des Verkaufs:

  1. Befreiung von hohem Verwaltungsaufwand.
  2. Freisetzung des Immobilienkapitals.
  3. Erschließung anderer Investitionsmöglichkeiten.
  4. Finanzielle Absicherung, insbesondere bei hohen Marktpreisen oder bei älteren Immobilien, die vor dem Verkauf saniert werden.

 

Vorteile des Behaltens:

  1. Regelmäßige Einkünfte durch Mieteinnahmen.
  2. Potenzielle Wertsteigerung über die Jahre.
  3. Kontrolle über die Vermietung.
  4. Erhalt des Familienbesitzes und Weitergabe an Kinder.

 

Alternativen zum vollständigen Verkauf:

  • Teilverkauf: Verkauf einzelner Wohnungen, wodurch Kapital freigesetzt wird und eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht.
  • Off Market Verkauf: Diskreter und exklusiver Verkauf, oft zu lukrativeren Preisen.
  • Immobilienrente (Leibrente & Umkehrhypothek): Monatliche Rentenauszahlungen, während Sie weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben.

 

Fazit: Die Entscheidung, ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen oder zu behalten, sollte sorgfältig abgewogen werden. Beide Optionen bieten spezifische Vorteile, und es gibt auch alternative Wege, um das gebundene Kapital zu nutzen. Es ist wichtig, die eigene Situation, zukünftige Bedürfnisse und Pläne zu berücksichtigen und verschiedene Angebote gründlich zu vergleichen.