So lässt sich ein Mehrfamilienhaus steuerfrei verkaufen!

Mehrfamilienhaus steuerfrei verkaufen: Um abzuwägen, ob man ein Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten sollte, ist es zunächst wichtig zu wissen, ob sich das Mehrfamilienhaus steuerfrei verkaufen lässt. Denn abhängig von Ihrer Situation müssen Sie in Deutschland die Spekulationssteuer zahlen, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten. Diese wird für Sie individuell vom Finanzamt errechnet und ergibt sich aus Ihrem Einkommen und der darauf gezahlten Einkommensteuer. Dabei kann die Spekulationssteuer bis zu 45 % des Nettogewinns aus dem Verkauf des Mehrfamilienhauses betragen. Das ist viel Geld.

Ob die Spekulationssteuer für Sie fällig wird, hängt davon ab, ob Sie ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen oder eine Eigennutzung bestand. Außerdem spielt es auch eine Rolle, ob Sie ein geerbtes Mehrfamilienhaus verkaufen möchten. Damit Sie genau wissen, wann Sie Ihr Mehrfamilienhaus steuerfrei verkaufen können, haben wir in diesem Beitrag alle Szenarien einfach erklärt.

Ein Mehrfamilienhaus lässt sich steuerfrei verkaufen, wenn Sie mehr als 10 Jahre der Eigentümer dieser Immobilie waren, denn dann ist die Spekulationsfrist abgelaufen. Möchten Sie hingegen ein geerbtes Mehrfamilienhaus steuerfrei zu verkaufen, startet die Spekulationsfrist an dem Zeitpunkt an, an dem das Mehrfamilienhaus ins Eigentum des Erblassers übergegangen ist. Lag eine Eigennutzung vorhaben, haben Sie also eine oder mehrere Wohnungen selbst bewohnt, lassen diese sich unabhängig von der Spekulationsfrist steuerfrei verkaufen, wenn die Eigennutzung in zwei Kalenderjahren vor dem Verkauf stattgefunden hat.

Mehrfamilienhaus steuerfrei verkaufen:
Ihre 2 Möglichkeiten

Um zu erfahren, ob und wann Sie Ihr Mehrfamilienhaus steuerfrei verkaufen können, sollten Sie folgendermaßen vorgehen: Prüfen Sie zunächst, ob die Spekulationsfrist für Sie bereits abgelaufen ist. Ist das der Fall, können Sie Ihre Immobilie immer steuerfrei verkaufen, unabhängig davon, ob es sich um ein vermietetes Mehrfamilienhaus handelt oder eine Eigennutzung vorliegt.

Ist die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen, gibt es dennoch eine Möglichkeit, ein Mehrfamilienhaus steuerfrei zu verkaufen: die Eigennutzung. Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus, die Sie selbst bewohnt haben, lassen sich nach einer bestimmten Zeit ohne Abgabe der Spekulationssteuer verkaufen.

Im Folgenden gehen wir genauer auf die beiden Möglichkeiten ein, sodass Sie ganz einfach selbst bestimmen können, ob ein steuerfreier Verkauf für Sie möglich ist. Das sind die zwei Möglichkeiten (Ablauf der Spekulationsfrist & Eigennutzung), um Ihr Mehrfamilienhaus steuerfrei zu verkaufen:

1. Ablauf der Spekulationsfrist

Mehrfamilienhaus-steuerfrei verkaufen, indem Spekulationsfrist ausläuft
Nach Ablauf der Spekulationsfrist lässt sich ein Mehrfamilienhaus steuerfrei verkaufen.

Nach Ablauf der Spekulationsfrist lässt sich ein Mehrfamilienhaus steuerfrei verkaufen, was einen bedeutenden Vorteil darstellt. Diese Frist dauert jedoch 10 Jahre an und wird deshalb auch 10-Jahres-Frist genannt. Sie beginnt an dem Tag, an dem das Mehrfamilienhaus in Ihr Eigentum übergegangen ist, sei es durch das Unterzeichnen des Kaufvertrags oder, im Falle eines Neubaus, an dem Tag, an dem der Bau begonnen hat. Nach 10 Jahren lässt sich dann Ihr Mehrfamilienhaus (MFH) steuerfrei verkaufen. Eine Ausnahme besteht, wenn Sie ein geerbtes Mehrfamilienhaus verkaufen möchten.


  • Geerbtes Mehrfamilienhaus verkaufen: Wenn Sie ein geerbtes Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, beginnt die Spekulationsfrist nicht zu dem Zeitpunkt, an dem die Immobilie in Ihr Eigentum übergegangen ist, sondern schon früher, nämlich ab dem Zeitpunkt, an dem der Erblasser Eigentümer des Mehrfamilienhauses gewesen ist. Somit ist die Spekulationsfrist zum Zeitpunkt des Erbes oft bereits ausgelaufen.

  • Beispiel: Sie haben eine Immobilie 2020 selbst gekauft; diese lässt sich erst 2030 steuerfrei verkaufen, denn dann ist die Spekulationsfrist von 10 Jahren abgelaufen. Haben Sie diese Immobilie jedoch 2020 nur geerbt, wobei der vorherige Eigentümer das Objekt schon seit 2014 besessen hat, können Sie es bereits 2024 steuerfrei verkaufen, da der Start der Spekulationsfrist sich bei Erbschaft auf den Erblasser bezieht.

2. Eigennutzung eines Mehrfamilienhauses

Mehrfamilienhaus steuerfrei verkaufen durch Eigennutzung
Durch die Eigennutzung von Wohnungen eines Mehrfamilienhauses lassen diese sich steuerfrei verkaufen.

Die Eigennutzung eines Mehrfamilienhauses ist eine weitere Möglichkeit, mit der ein Mehrfamilienhaus steuerfrei verkauft werden kann. Dies ist dann ein Vorteil, wenn die Spekulationsfrist noch lange nicht abgelaufen ist. Bestand eine Eigennutzung im Kalenderjahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor, fällt die Spekulationssteuer beim Verkauf weg. Haben Sie also eine oder mehrere Wohnungen vor dem Verkauf innerhalb von drei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren bewohnt, ersparen Sie sich damit die Spekulationssteuer. Handelt es sich um ein vermietetes Mehrfamilienhaus, bei dem nicht alle Wohnungen selbst bewohnt worden, wird die Wohnfläche, bei der eine Eigennutzung vorlag, von der Steuer ausgeschlossen.

 

  • Beispiel: Sie haben eine Wohnung des Mehrfamilienhauses seit Dezember 2022 selbst bewohnt, dann können Sie diese im Januar 2024 steuerfrei verkaufen. Denn in den beiden Kalenderjahren vor dem Verkauf in 2024 lag bereits eine Eigennutzung vor, nämlich in 2022 und 2023. In diesem Beispiel bedarf es also nur einer Eigennutzung von etwas mehr als einem Jahr, damit die Spekulationssteuer für die Wohnfläche entfällt.

Wer kauft Mehrfamilienhäuser?

Wer kauft mehr Mehrfamilienhäuser? Haben Sie abgewägt, ob sie ihr Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten sollten, ist anschließend zu klären, wer Mehrfamilienhäuser kauft. Denn es ist wichtig, die unterschiedlichen Käufergruppen zu kennen, um diese gezielt das Mehrfamilienhaus zum Verkauf anzubieten. Da verschiedene Käufertypen unterschiedliche Ziele und Budgetplanungen haben, wodurch sie mehrere Kaufpreisangebote erhalten werden. So lässt sich ein bestmöglicher Verkauf abwickeln.

Deshalb zeigen wir nun für Sie auf, wer Mehrfamilienhäuser kauft:

Mehrfamilienhäuser werden häufig von einer Vielzahl von Akteuren gekauft, darunter Privatpersonen, die darin wohnen und gleichzeitig Mieteinnahmen generieren wollen, Investoren auf der Suche nach rentablen Immobilienanlagen, und Immobilienunternehmen wie Real Estate Investment Trusts (REITs), die in größere oder strategisch gelegene Immobilien investieren. Diese Käufer unterscheiden sich in ihren Zielen, der Schnelligkeit der Transaktionsabwicklung.

  • Privatpersonen: Privatpersonen, die ein Mehrfamilienhaus kaufen, planen oft, selbst in einer der Einheiten zu wohnen und die restlichen zu vermieten. Dies kann als eine Form des „House Hacking“ betrachtet werden, bei der der Eigentümer durch Mieteinnahmen seine eigenen Wohnkosten senkt. Private Käufer haben oft hohe Flexibilität bei Verhandlungen und bieten einen direkten persönlichen Kontakt. Die Käufergruppe ist einfach und schnell erreichbar, in dem zum Beispiel Immobilienportale genutzt werden. 
  • Investoren: Investoren kaufen Mehrfamilienhäuser oft als Teil einer Investitionsstrategie. Sie suchen nach Immobilien, die eine gute Rendite durch Mieteinnahmen bieten oder Potenzial für Wertsteigerung haben. Investoren sind oft erfahrene Käufer, die den Kaufprozess beschleunigen können.
  • Off Market-Verkäufe: Off Market bedeutet, dass das Mehrfamilienhaus nicht öffentlich zum Verkauf steht, sondern durch Netzwerke oder Kontakte verkauft wird. Dies kann durch einen Makler oder direkt zwischen Käufer und Verkäufer geschehen. Das bietet Diskretion im Verkaufsprozess, was in bestimmten Situationen gewünscht ist und einen höheren Verkaufspreis erzielen kann. 
  • Immobilienunternehmen: Große Immobilienunternehmen oder REITs (Real Estate Investment Trusts) können ebenfalls Mehrfamilienhäuser kaufen. Diese Käufer sind an größeren oder strategisch gut gelegenen Immobilien interessiert. Dieser Käufer bieten finanzielle Stabilität und die Möglichkeit, große Transaktionen schnell abzuwickeln.

Unser Spekulationssteuer Rechner

Sind Sie verpflichtet, die Spekulationssteuer bei Ihrem Mehrfamilienhausverkauf zu zahlen, ist es wichtig zu wissen, wie hoch diese ist. So können Sie den Verkauf besser planen und letztlich entscheiden, ob Sie verkaufen oder behalten sollten. Als Ihre spezialisierten Mehrfamilienhausmakler haben wir deshalb für Sie einen Spekulationssteuer-Rechner erstellt. Mit diesem können Sie nicht nur ausrechnen, wie hoch der Steuersatz der zu zahlenden Spekulationssteuer ist, sondern auch herausfinden, ob die Spekulationssteuer bei einem Mehrfamilienhausverkauf für Sie überhaupt zu zahlen ist. Nutzen Sie hier unseren Spekulationssteuer-Rechner.

Unser Spekulationssteuer-Rechner, mit dem Sie die Höhe Ihrer Spekulationssteuer
errechnen können und ob sie überhaupt anfällt.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer ist ein festgesetzter Steuersatz. Sie wird für jeden Verkäufer vom zuständigen Finanzamt individuell berechnet. Dabei ergibt sich der Steuersatz aus Ihrem Einkommen und der darauf gezahlten Einkommensteuer aus dem letzten Jahr. Wenn Sie die Spekulationssteuer abgeben müssen, wird der Steuersatz dann auf den Nettogewinn aus dem Immobilienverkauf angewandt. Die Höhe der Spekulationssteuer kann zwischen 0 % und maximal 45 % liegen.

Dabei steht Ihnen ein Freibetrag von 600 € zu. Liegt der Gewinn aus dem Mehrfamilienhausverkauf unter dieser Summe, ist somit ein steuerfreier Verkauf möglich. In der Praxis ist dies jedoch nur selten der Fall.