Spekulationssteuer-Rechner:
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Spekulationssteuer Eigennutzung 1 Jahr: muss die Spekulation Steuer bei Eigennutzung von einem Jahr gezahlt werden? Diese Frage stellen sich viele Immobilien-Verkäufer. Denn oftmals bestand vor dem Verkauf eine Eigennutzung von einem Jahr, zwei Jahre oder nur drei Jahre.

Die Spekulationssteuer fällt eventuell an, verkaufen Sie ihre Immobilie. Dabei kann sie bei maximal 45 % vom Nettogewinn aus dem Verkauf liegen. Doch wie hoch Ihre Steuer ist, hängt letztlich von ihrem individuellen Steuersatz ab, welches das Finanzamt für sie berechnet. Dennoch empfiehlt es sich im Vorwege, die Spekulationssteuer selbst zu berechnen.

Doch in einigen Fällen lässt sich die Spekulationssteuer komplett umgehen, wodurch sich viel Geld einsparen lässt. So etwa durch Ablauf der Spekulationsfrist oder durch eine Eigennutzung von knapp mehr als 1 Jahr, zwei Jahren oder drei Jahren. In diesem Artikel erfahren Sie, ob und wie lange eine Eigennutzung für sie vorliegen muss, damit sie ihre Immobilie Spekulationssteuer frei verkaufen können.

Spekulationssteuer Eigennutzung
ab 1 Jahr

Gab es eine Eigennutzung von genau einem Jahr oder weniger als einem Jahr, muss die Spekulationssteuer bei einem Verkauf gezahlt werden, sofern auch die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist.

Jedoch besteht die Möglichkeit, dass die Spekulationssteuer bei einer Eigennutzung schon nach etwas mehr als einem Jahr wegfällt. Das geht, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangen Kalenderjahren vom Eigentümer selbst bewohnt war. Um das zu schaffen, bedarf es 1 Jahr oder mehr, je nachdem seit welchem Monat eine Eigennutzung vorlag. 

 

Zum Verständnis dieser Regelung folgen hier Beispiele:

Möchten Sie Ihre Immobilie im Januar 2024 verkaufen, reicht es aus, wenn eine Eigennutzung bereits ab Dezember 2022 vorlag. So haben Sie die Immobilie lediglich 1 Jahr und 2 Monate selbst bewohnt. Jedoch bestand die Eigennutzung zum Zeitpunkt des Verkaufs bereits an den beiden vorangegangenen Kalenderjahren (2022 und 2023).

Ob die Spekulationssteuer bei Eigennutzung nach bereits etwas mehr als 1 Jahr wegfällt, hängt davon ab, zu welchem Monat die Eigennutzung begangen.

Spekulationssteuer Eigennutzung: 2 Jahre

Wie sieht es aber mit der Spekulationssteuer aus, lag eine Eigennutzung von 2 Jahren vor? Wäre ein Verkauf danach zwangsläufig von der Spekulationssteuer befreit oder bedarf es dafür 3 ganze Jahre der Eigennutzung? Wir klären es auf.

Damit der Immobilienverkauf durch eine Eigennutzung von der Spekulationssteuer befreit ist, gilt auch hier: Wurde die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs an den bereits zwei vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt, ist der Verkauf steuerfrei. Wenn sie ihre Immobilie 2 volle Jahre selbst bewohnt haben, trifft diese Bedingung immer zu, wodurch sie sich stets steuerfrei verkaufen lässt. 

 

Hier zwei Beispiele zur Veranschaulichung:

Sind Sie zum 10. Januar 2022 selbst in ihre Wohnung eingezogen, nachdem sie vermietet war, dann lässt sie sich nach zwei Jahren der Eigennutzung ohne Abgabe der Spekulationssteuer verkaufen. Das wäre am 10. Januar 2024. Denn im Jahr des Verkaufs, also 2024, lag bereits eine Eigennutzung in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren, 2022 und 2023 vor.

Durch eine Eigennutzung von 2 Jahren oder mehr bewohnen Sie die Immobilie zwangsläufig in zwei aneinander liegenden Kalenderjahren und danach folgt direkt das Dritte. 

Welche Bedingungen müssen erfüllt sein, damit eine Eigennutzung besteht?

Damit eine Eigennutzung vom Finanzamt anerkannt wird, muss sie bestimmte Bedingungen erfüllen. Wir haben für sie die wichtigsten Bedingungen zusammen gefasst, auf die sie bei einer Eigennutzung achten müssen.

So haben Sie kein Problem, die Spekulationssteuer durch eine Eigennutzung zu umgehen.

  • Sie müssen die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt haben.

  • Die Eigennutzung muss direkt vor dem Immobilien-Verkauf erfolgen, um die Spekulationssteuer zu vermeiden. Wenn Sie die Immobilie nach einer ausreichenden Eigennutzung wieder vermieten, müssen Sie die Spekulationsfrist von zehn Jahren abwarten, bevor Sie sie steuerfrei verkaufen können.

  • Um die Eigennutzung einer Immobilie nachzuweisen, können Sie neben der Meldebestätigung auch andere Dokumente verwenden, die Ihre Wohnsituation belegen. Als Nachweis zur Eigennutzung können Telefonrechnungen, Stromrechnungen, Kontoauszüge oder andere Verträge, die Ihre Adresse enthalten, genutzt werden. Diese Dokumente sollten möglichst über einen längeren Zeitraum vorliegen, um die Eigennutzung glaubhaft zu machen.

  • Wurde die Immobilie ausschließlich vermietet, liegt keine Eigennutzung vor

 

  • Neben dem Hauptwohnsitz zählt auch einen Zweitwohnsitz oder die Ferienwohnung eines Immobilien-Verkäufers als eigen genutzte Immobilie