Spekulationssteuer umgehen: So geht es!

Spekulationssteuer umgehen: Als Verkäufer einer Immobilie fragen Sie sich bestimmt, wie sich die Spekulationssteuer umgehen lässt. Denn die Spekulationssteuer beträgt im Maximalfall 45 % des Nettogewinns aus dem Immobilienverkauf. Ihr ganz individueller Steuersatz hängt dabei von Ihrem Einkommen sowie der darauf gezahlten Einkommenssteuer ab. Wie hoch genau Ihre Spekulationssteuer ist, errechnet nach einem Verkauf Ihr Finanzamt, doch es ist sinnvoll, sie zur Transparenz schon vorab selbst berechnen. Nutzen Sie unseren kostenlosen online Spekulationssteuer-Rechner zum selbst berechnen.

 

Da bei Immobilienverkäufen hohe Gewinnmargen üblich sind, ist es ratsam, die Spekulationssteuer zu umgehen. Dazu gibt es mehrere Möglichkeiten bzw. Tricks, die natürlich nicht illegal sind. Somit lässt sich die Spekulationssteuer umgehen, durch Neukauf, Mietkauf, Eigennutzung, Vorvertrag oder eine GmbH. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, welche Tricks Sie wie nutzen sollten, um die Spekulationssteuer zu umgehen.

Spekulationssteuer umgehen: Mietkauf, Eigennutzung, Vorvertrag etc.

Die Spekulationsteuer lässt sich umgehen, indem die Spekulationsfrist abgewartet wird oder die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren vom Verkäufer selbst bewohnt wird. Zudem können Käufer und Verkäufer ein Vorvertrag oder Mietkauf-Vertrag schließen, hierbei wird ein Verkauf vertraglich festgehalten, doch findet erst dann statt, wenn die Spekulationsfrist abgelaufen ist.

Spekulationssteuer umgehen: Mietkauf, Eigennutzung, Vorvertrag etc.

Bei einem Immobilienverkauf ergibt es Sinn, die Spekulationssteuer zu umgehen, da die Gewinnmargen hier meist sehr hoch sind. Außerdem lässt sie sich oft unkomplizierter und einfacher umgehen, als Verkäufer zunächst annehmen. Daher empfiehlt es sich immer, vor einem Verkauf die Möglichkeiten und Tricks durchzugehen, mit denen sich die Spekulationssteuer (nicht illegal) umgehen lässt. Zu den beliebtesten Vorgehensweisen zählen der Mietkauf, die Eigennutzung und das Aufsetzen eines Vorvertrags.

Im Folgenden beleuchten wir alle Tricks und Möglichkeiten und erklären, was dahintersteckt:

Spekulationssteuer umgehen: Mietkauf

Durch einen Mietkauf lässt sich die Spekulationssteuer umgehen oder auch reduzieren, da ein Mietkauf eine Kombination aus einem Miet- und einem Kaufvertrag ist. Bei einem Mietkauf wird ein Mietvertrag aufgesetzt, bei dem der Käufer die Immobilie zunächst nur mietet. Nach dem vertraglich festgelegten Mietzeitraum ist der Käufer verpflichtet, die Immobilie zu kaufen. Dabei wird die bereits gezahlte Miete des Käufers auf den Kaufpreis der Immobilie angerechnet.

Bei dem anschließenden Verkauf der Immobilie ist der erzielte Gewinn somit geringer, wodurch die zu zahlende Spekulationssteuer reduziert wird. Durch die vorangegangene Miete erhält der Verkäufer idealerweise trotzdem denselben Geldbetrag.

Um die komplette Spekulationssteuer durch einen Mietkauf zu umgehen, wird die Immobilie durch den Käufer zunächst so lange gemietet, bis die Spekulationsfrist abgelaufen ist, und erst dann findet der Kauf statt. Denn durch das Auslaufen der Spekulationsfrist ist bei einem Immobilienverkauf keine Spekulationssteuer zu zahlen.

Achtung: Ein Mietkauf sollte sorgfältig aufgesetzt werden, um rechtliche Probleme zu vermeiden. Es empfiehlt sich, die Hilfe eines Anwalts oder eines Steuerberaters in Anspruch zu nehmen. Als Ihr renommiertes Maklerteam helfen auch wir Ihnen gerne dabei, einen für Sie profitablen Mietkauf umzusetzen. Kontaktieren Sie uns dazu kostenlos und unverbindlich.

Spekulationssteuer umgehen Tricks für Immobilien u. a. Mietkauf, Eigenumzug und Vorvertrag
Diese Abbildung zeigt gängige Tricks, um die Spekulationssteuer zu umgehen.
(Mietkauf, Eigennutzung, Neukauf, Zweitwohnsitz und Spekulationsfrist)

Spekulationssteuer umgehen: Eigennutzung

Die Eigennutzung einer Immobilie ist eine weitere Möglichkeit, die Spekulationssteuer zu umgehen. Denn bewohnt man eine Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst, ist sie beim Verkauf von der Spekulationssteuer befreit.

Im Gegensatz dazu ist eine Immobilie, die nur vermietet wurde, erst nach 10 Jahren ihres einstigen Kaufs von der Spekulationssteuer befreit, also nach Ablauf der Spekulationsfrist. Somit lässt sich die Spekulationssteuer schon nach etwas mehr als einem Jahr der Eigennutzung umgehen.

 

Zur Veranschaulichung folgt hier ein Beispiel:
Haben Sie Ihre vorher vermietete Immobilie seit Dezember 2022 bewohnt, ist sie bereits im Januar 2024 steuerfrei verkäuflich. Das ist möglich, obwohl nur eine Eigennutzung von 1 Jahr und 2 Monaten vorlag, denn die Immobilie wurde vor dem Verkauf in 2024 in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren (2022, 2023) selbst bewohnt.

Es ist üblich und nicht illegal, die Spekulationssteuer durch eine solche Eigennutzung zu umgehen.

Spekulationssteuer umgehen: Spekulationsfrist

Die Spekulationsfrist bei Immobilienverkäufen ist ein Zeitraum von zehn Jahren, nach dessen Ablauf sich die Spekulationssteuer umgehen lässt. Wenn Sie eine Immobilie also verkaufen, die Sie länger als zehn Jahre besessen haben, müssen Sie auf den Gewinn aus diesem Verkauf keine Spekulationssteuer zahlen. Das bedeutet, wenn Sie beispielsweise ein Haus im Jahr 2010 gekauft haben und es erst nach 2020 verkaufen, fällt auf den erzielten Gewinn keine Spekulationssteuer an.

Spekulationssteuer umgehen: Zweitwohnsitz

Wird eine Immobilie nur als Zweitwohnung oder Ferienwohnung genutzt, zählt das auch als Eigennutzung, wodurch sich die Spekulationssteuer bereits vor Ablauf der Spekulationsfrist umgehen lässt:  War die Zweitwohnung oder Ferienwohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren nicht vermietet, sondern selbst bewohnt, darf sie ohne Abgabe der Spekulationssteuer verkauft werden.

Spekulationssteuer umgehen durch Neukauf

Angenommen, Sie haben im Jahr 2023 ein Grundstück für 100.000 Euro gekauft und darauf ein Einfamilienhaus für 200.000 Euro gebaut. Sie möchten das Haus im Jahr 2028 für 400.000 Euro verkaufen. Ohne Eigennutzung und da Sie die Spekulationsfrist von zehn Jahren nicht eingehalten haben, müssten Sie normalerweise die Spekulationssteuer auf den Gewinn von 100.000 Euro (400.000 Euro – 300.000 Euro) zahlen.

Um dies zu vermeiden, können Sie die Rücklagebildung in Anspruch nehmen, indem Sie den Gewinn in eine neue Immobilie reinvestieren. Dazu müssen Sie innerhalb von vier Jahren nach dem Verkauf des Hauses eine neue Immobilie erwerben, die eine vergleichbare Nutzung und Lage wie das verkaufte Haus hat. Zum Beispiel könnten Sie eine Eigentumswohnung in der gleichen Stadt für 300.000 Euro kaufen. Die restlichen 100.000 Euro können Sie als Eigenkapital oder zur Tilgung eines Kredits verwenden.

In diesem Fall wird der Gewinn aus dem Verkauf des Hauses nicht sofort versteuert, sondern in eine Rücklage eingestellt, die Sie in Ihrer Steuererklärung angeben müssen. Die Rücklage wird dann auf den Kaufpreis der neuen Immobilie angerechnet, sodass Sie keine Spekulationssteuer zahlen müssen.

Spekulationssteuer umgehen: Vorvertrag

Durch einen Vorvertrag lässt sich die Spekulationssteuer umgehen, indem man den Zeitpunkt des Verkaufs einer Immobilie hinauszögert. Denn ein Vorvertrag ist ein Vertrag, der einen späteren Vertrag vorbereitet, aber noch nicht abschließt. Er verpflichtet die Parteien, den Hauptvertrag (Kaufvertrag) zu einem bestimmten Zeitpunkt oder unter bestimmten Bedingungen zu schließen.

 

Der Vorteil eines Vorvertrags ist, dass er steuerrechtlich noch nicht als Verkauf gilt, sondern nur als Vorbereitungshandlung. Der Verkauf wird erst mit der Erfüllung des Vorvertrags vollzogen, d. h. mit der Übergabe der Immobilie und der Zahlung des Kaufpreises. Wenn dies nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren geschieht, fällt keine Spekulationssteuer an.

 

Beispiel: Sie möchten eine Immobilie verkaufen, die Sie bisher nur vermietet haben, aber nicht selbst bewohnt. Durch den Vorvertrag können Sie den Käufer einen Verkauf bereits jetzt sichern und die Immobilie bis zum vereinbarten Verkauf vorher noch eigennutzen. Dabei reicht es in manchen Fällen schon aus, die Immobilie etwas mehr als ein Jahr selbst zu bewohnen. Denn bei Eigennutzung gilt: Wurde das Haus oder die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst genutzt, lässt sie sich ohne Abgabe der Spekulationssteuer verkaufen.